Immobilienschätzer

Was wir schätzen

 

Verkehrswert und Marktwert
Üblicherweise ermitteln Immobilienschätzer den Verkehrswert von Immobilien. Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Zeitpunkt der Schätzung auf dem freien Markt erzielt werden kann. Der Verkehrswert ist nach heutiger Lehre das gleiche wie der Marktwert.

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Der Verkehrswert eines Hauses oder einer Wohnung oder eines Grundstücks hängt von der Grösse der Wohnfläche, dem Standort, der Lage, dem Zustand und weiteren Faktoren ab. Dabei kann auch die Kombination der Faktoren eine Rolle spielen. 

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Amtlicher Wert
Der Verkehrswert und der Marktwert sind zu unterscheiden vom amtlichen Wert. Der amtliche Wert sagt nichts aus über den tatsächlichen Wert einer Liegenschaft. Er ist in aller Regel 10 bis 50 Prozent tiefer als der Verkehrswert. Der amtliche Wert wird von Experten der Steuerverwaltung geschätzt. Er dient ausschliesslich für steuerliche Zwecke. In einigen Kantonen heisst der amtliche Wert Steuerwert oder Katasterwert.

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Wie wir Immobilien bewerten

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Mehrfamilienhaus schätzen lassen

Mehrfamilienhäuser werden heute fast ausschliesslich mit der sogenannten Ertragswertmethode geschätzt. Die wichtigsten Kennzahlen bei dieser Immobilienbewertung sind der Mietwert und der Kapitalisierungssatz und die altersbedingte Entwertung. Der Kapitalisierungssatz ist bei jeder Liegenschaft anders. Seine Höhe hängt von vielen Faktoren ab, wie Mietausfallrisiken, Unterhaltskosten und notwendigen Rückstellungen für grosse Sanierungen. Vom Ertragswert muss schliesslich die ebenfalls zu berechnende Altersentwertung abgezogen werden. Aus dieser Immobilienschätzung resultiert der Verkehrswert.

 

 

Haus schätzen lassen

Bei  Einfamilienhäusern gibt es mehrere gebräuchliche Verfahren zur Immobilienschätzung: Seit einigen Jahren scheint sich auch hier die Ertragswertmethode durchzusetzen. Sie erlaubt die bestmögliche Berücksichtigung aller entscheidenden Werteinflüsse bei einem Haus, das für den Eigengebrauch bestimmt ist. Bei der Ertragswertmethode kann insbesondere auch die Altersentwertung differenziert berechnet werden. Dabei wird bei den einzelnen Bauteilen beurteilt, wann eine Erneuerung nötig ist und wie viel das kosten wird.  Daneben gibt es die Realwertmethode (veraltet) sowie die Mischwertmethode, welche auch Praktikermethode genannt wird. Lassen Sie sich von einem Immobilienschätzer Vor- und Nachteile erklären.

 

Wohnung schätzen lassen

Bei Eigentumswohnungen kommen dieselben Methoden zur Immobilienschätzung in Frage, wie bei Einfamilienhäusern. Von Eigentumswohnungen spricht man, bei Wohnungen, die einzeln verkauft werden, meist sind Eigentumswohnungen eher grösser als Mietwohnungen. Einzelne Eigentumswohnungen werden prinzipiell anders geschätzt als Mietwohnungen, die ihm Rahmen eines Mehrfamilienhauses en Bloc verkauf werden.

 

Bauland schätzen lassen

Wie viel Wert ist Bauland in einer bestimmten Gemeinde? Anders als man meinen könnte, ist Bauland bewerten in der Regel komplizierter als die Bewertung von Gebäuden. Der Grund: Der Wert einer Baulandlandparzelle hängt nicht bloss vom Standort und der Fläche ab. Entscheidend ist, wie grosse Gebäude darauf erstellt werden dürfen und wie viel der Bau eines Gebäudes kostet. Land, auf welchem ein vierstöckiges Haus gebaut werden darf, ist beispielsweise wertvoller als Land auf welchem nur ein zweistöckiges Gebäude erlaubt ist. Auch die Form der Parzelle hat einen Einfluss auf den Wert, weil die Landfläche je nach geometrischer Form besser oder schlechter ausgenützt werden kann. Die Baukosten hängen von der Hangneigung, der Bodenbeschaffenheit und der Erschliessung ab. Wenn der Bau zum Beispiel wegen der Bodenbeschaffenheit überdurchschnittlich viel kostet, hat das Bauland entsprechend weniger wert. Es gibt verschiedene Methoden zum Schätzen von Bauland: Die Lageklassemethode, die Vergleichswertmethode und die Residualwertmethode.  Oft werden alle drei Methoden angewendet, um einen möglichst genaues Resultat zu erhalten.

 

 

Grobschätzungen können Sie auch selber machen mit dem Wohnradar:  Immobilienschätzungen