Immobilienschätzer

Was ist eigentlich der Wert einer Liegenschaft? So banal die Frage klingt, so oft sorgen die Begriffe für Verwirrung.

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Der Verkehrswert

Der im Zusammenhang mit Immobilienwerten wichtigste und Begriff ist der Verkehrswert.  Denn er besagt, wie viel eine Liegenschaft aktuell auf dem freien Markt wert ist. Gleichbedeutend mit dem Verkehrswert ist der Marktwert oder englisch: market value. 

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Die anderen Werte

Neben dem Verkehrswert gibt es die Steuerwerte: Sie heissen je nach Kanton amtlicher Wert oder Katasterwert. Die amtlichen Werte sind in aller Regel tiefer als der Verkehrswert. Der amtliche Wert hat nur einen Zweck: Er weist aus, mit welchem Betrag Ihre Liegenschaft ihrem steuerbaren Vermögen angerechnet wird.  Oft wird versucht, aus dem Amtlichen Wert mittels einem Faktor den ungefähren Verkehrswert zu ermitteln. Leider ist das nicht möglich, wie die Erfahrung zeigt. Den manchmal ist der amtlicher Wert nur halb so hoch wie der Verkehrswert, anderen Fällen sind die beiden Werte praktisch gleich hoch.

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Wie bestimmt man den Verkehrswert?

Immobilienbewerter schätzen den Wert von Einfamilienhäusern Wohnungen, Gewerbeliegenschaften und Bauland anhand vieler Parameter. Sie berücksichtigen Lagefaktoren, die Grösse der Wohnfläche und der Parzelle, das Alter der einzelnen Bauteile, sowie den Ausbaustandard. Dabei nutzen die Immobilienschätzerinnen und und Immobilienschätzer die aktuellsten Marktdaten. Immobilien werden von speziell ausgebildeten Immobilienschätzern und oder Architekten bewertet.

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Werden heute oft Liebhaberpreise bezahlt?

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ist im Jahr 2023 an den Meisten Orten in der Schweiz immer noch hoch, vielerorts sogar sehr hoch. Oft wird deshalb irrtümlich angenommen, dass deshalb ein Grossteil dieser Immobilien zu Liebhaberpreisen oder überhöhten Preisen verkauft werden. Diese Annahme ist falsch. 

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So steigt der Verkehrswert

Denn  der Verkehrswert richtet sich nach dem Markt und nach nichts anderem. Ein Beispiel: Wenn die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in einer Region - aus welchem Grund auch immer - steigt, steigen in der Folge auch die Preise. Damit wird auch der Verkehrswert der Häuser  in dieser Region höher. Diese Definition des Verkehrswertes entsprich auch der vom Bundesgericht festgelegten Definition. Die hohen Preise schlagen sich in den Immobilienstatistiken nieder. Und die Immobilienschätzer bewerten die Häuser auf Basis der aktuellen Erhebungen höher.

 

So sinkt der Verkehrswert

Irgendeinmal pendelt sich dann ein Gleichgewicht ein: Wenn dann die Verkehrswerte so hoch sind, dass die meisten Interessenten in der Region nicht mehr in der Lage sind, die Preise zu bezahlen, dann bleiben die Häuser lange auf dem Markt. In der Folge müssen die Verkäufer den Preis wieder leicht nach unten korrigieren, damit sie noch Käufer finden. Dann sinkt im nächsten Jahr auch der Verkehrswert wieder. So pendelt sich Jahr für Jahr ein neues Gleichgewicht ein. Die Schwankungen von einem Jahr zum anderen sind aber in aller Regel relativ klein, meist ein Prozent, manchmal zwei bis drei.

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Was kostet eine vollwertige, plausibilisierte Immobilienschätzung?

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