Warum eigentlich ein Reservationsvertrag?

Oft verlangen Verkäufer von Liegenschaften, sobald  ein Käufers sich zum Kauf der Liegenschaft entschlossen hat, von diesem die Unterzeichnung eines Reservationvertrages. Der Käufer wird damit verpflichtet, innert weniger Tage nach Unterzeichnung des Vertrages eine Reservationszahlung als Anzahlung an die Liegenschaft zu leisten. Damit will der Verkäufer verhindern, dass der Käufer noch vor der Beurkundung des Kaufvertrages von seinem Entscheid wieder zurücktritt. Denn der Vertag sieht meistens vor, dass der Verkäufer die Reservationsgebühr als Entschädigung behalten darf, falls der Käufer, die Liegenschaft schliesslich doch nicht kauft.

 

1. Im Prinzip nicht notwendig

Bei gewöhnlichen, unkomplizierten Liegenschaftsverkäufen sind Reservationsverträge im Prinzip nicht nötig. Denn in der Regel kann die effektive Beurkundung des Kaufvertrages innert ein bis zwei Wochen nach mündlicher Einigung des Käufers und Verkäufers stattfinden. Es lohnt sich auf jeden Fall, zu prüfen, ob ein zwischengeschalteter Reservationsvertrag tatsächlich Sinn macht. Denn allein die Ausarbeitung und Unterzeichung eines Reservationsvertages dauert in aller Regel mehrere Tage und verzögert die Abwicklung des Verkaufes.

 

2. Auch Reservation nur mit Verurkundung gültig

Reservationsverträge für Immobilien sind nur gültig, wenn sie vom Notar beurkundet werden. Allerdings geschieht dies in der Praxis nur in den seltensten Fällen. Abmachungen und Bedingungen in  nicht notariell beglaubigte Reservationverträge sind rechtlich  ungültig. Sie sind im Prinzip nicht mehr als eine Quittung, zur Bescheinigung, dass Geld zwecks Reservation geflossen ist. Allerdings kann der Verkäufer trotz Ungültigkeit des Vertrages gewisse (nachweisliche) Aufwendungen verrechnen, falls der Kaufinterressent das Objekt plötzlich doch nicht kaufen will. Die Auwendungen, die der Verkäufer verrechnen darf, hängen allerdings nicht von den Bstimmungen im unbeglaubigten Reservationsvertrag ab. Gemäss Gerichtspraxis  dürfen die "Ausfallentschädigungen" in der Regel nicht höher sein als 10 000 Franken.

 

 

3. Einseitige Verpflichtung

Unschön an Reservationsverträgen für Häuser und Eigentumswohnungen ist, dass sie meist einseitig sind. Das heisst, der Käufer wird verpflichtet, die Liegenschaft zu kaufen, der Verkäufer wird hat hingegen keinerlei Pflicht die Liegenschaft dann tatsächlich auch zu veräussern. In der Regel muss der Verkäufer einfach die Reservation zurückzahlen, wenn er sich anders entschliesst und seine Immobilie einem anderen Interessenten verkauft.

 

4. Gefahr von Missverständissen

Es wird dringend empfohlen bei Reservationsverträgen Details des Verkaufs so gut als möglich bereits schriftlich im Vertrag festzuhalten. Denn allfällige Missverständnise oder Streitpunkte werden spätestens beim der Beurkundung des Vertrages ans Licht kommen. Zu diesem Zeitpunkt ist es oft viel schwieriger sie noch auszuräumen.