Steuerabzüge bei Liegenschaften

Steuerabzüge bei Liegenschaften

<p class="font_7">Steuern sparen dank Eigenheim, heisst es oft. Im Folgenden wird erklärt, wie und wo genau man Steuern sparen kann, wenn man eine Liegenschaft&nbsp;kauft.</p>

Grundsatz

Wichtig: Grundsätzlich können Sie fast alles, was Sie in Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung investieren früher oder später bei den Steuern abziehen - sei es eine wertvermehrende Investition oder bloss eine werterhaltende Investition. Es lohnt sich also alle Belege und Quittungen sauber aufzubewahren. Es gilt folgendes Prinzip:

 

Werterhaltendes: Abzug bei Einkommenssteuer

 

Werterhaltende Investitionen sind Renovationen. Bei werterhaltenden Massanhmen werden abgenutzte Bauteile und Materialien einer Liegenschaft durch gleichartige aber neue ersetzt. Beispiele: Ersetzen der Fenster, erneuern des Daches, Malerarbeiten. Werterhaltende Investitionen können im Jahr, in dem sie ausgeführt wurden direkt vom Einkommen abgezogen werden. Bedenken Sie allerdings: Sie können in der Steuererklärung so oder so einen Pauschalabzug für Unterhaltskosten Ihrer Liegenschaft machen. Wenn Ihre effektiven Unterhaltskosten (also werterhaltenden Kosten) in einem Jahr tiefer sind als der Pauschalabzug, nützen Ihnen die Abzüge nichts. Verschieben Sie also nicht dringliche Renovationen auf ein Jahr, in dem noch andere Renovationskosten fällig werden. 

 

Dumont-Praxis: Ausnahme von der Regel

 

Bis 2009 galt im Kanton Bern die Dumont-Praxis. Sie kann sich auch heute noch auswirken. Gemäss Dumontpraxis konnte der Grossteil der Renovationsarbeiten in den ersen fünf Jahren nach dem Kauf einer Liegenschaft nicht als werterhaltende Investition von den Einkommenssteuern abgezogen werden. Allerdings können wegen der Dumont-Praxis nicht in Abzug gebrachte Investitionen später beim Verkauf der Liegenschaft bei der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden.

 

Wertvermehrendes: Abzug von Grundstückgewinnssteuer

 

Wertvermehrende Investitionen sind solche, die der Liegenschaft einen Zusatznutzen bringen. Beispiel: der Bau eines Wintergartens oder eines Ausbau des Dachstockes. Auch diese können in aller Regel von den Steuern abgezogen werden - allerdings erst beim Verkauf der Liegenschft, nämlich dann wenn die Grundstückgewinnsteuer (oft auch Liegenschaftsgewinnsteuer) fällig wird. Weil die Grundstücksteuer oft relativ hoch ist, lohnt es sich also doppelt, die Belege über mehrere Jahre aufzubewahren. Siehe auch Beitrag "Grundstückgewinnsteuer".

 

Steuerverwaltung unterscheidet scharf

Bei etlichen Investitionen ist nicht offensichtlich, ob sie nun wertvermehrend oder werterhaltend sind. Die Steuerverwaltung hat aber exakte Unterscheidungskriterien. Sie lassen wenig Interpretationspielraum. Link zur offiziellen Liste: Siehe Tabelle Seite 19 und 20

 

Schuldizinsen: Abzug bei Einkommenssteuer

Auch die Schuldzinsen von Hypotheken können in der Steuererklärung abgezogen werden. Sie reduzieren Ihr jährliches steuerbares Einkommen, dadurch fallen die Einkomenssteuern tiefer an. Trotzdem wäre der Gedanke natürlich falsch wegen der Steuerabzüge einfach möglichst viele Hyoptheken aufzunehmen. Denn durch die Abziehbarkeit der Hypothekar-Schuldzinsen werden die Schuldzinse ja nicht einfach "neutralisiert", sondern unter dem Strich  - das heisst die Steuerersparnis eingerechnet - bloss um etwa 20 bis 30 Prozent günstiger.

 

Indirekte Amrotisation: Abzug bei Einkommenssteuer

Wenn Sie eine Hypothek über indirekt d.h über die 3. Säule amortisieren, können Sie unter dem Strich 1000 bis 2000 Franken sparen. Vergessen Sie aber nicht, ihr Säule-3a-Konto in der Steuererklärung auch tatsächlich anzugeben. Siehe auch Rubrik indirekte Amortisation.