Immobilienschätzung erklärt

Immobilienschätzung erklärt

Es gibt verschiedene Methoden, um den Verkehrswert einer Liegenschaft zu bestimmen. Hier werden die wichtigsten Methoden zur Immobilienbewertung beschrieben.

Im Folgenden geht es auschliesslich um Schätzmethoden zur Bestimmung des Verkehrswertes. Der amtliche Wert und der Gebäudeversicherungswert werden im Ratgeber in anderen Beiträgen ermittelt. Beitrag zum amtlichen Wert I Beitrag zum Gebäudeversicherungswert.

 

Realtwertmethode

Diese Methode gilt als veraltet, wird aber zum Teil noch angewendet. Bei dieser Methode wird zuerst der reine Gebäudewert geschätzt. Das heisst, es wird ermittelt, wie viel der Bau des Gebäudes gekostet hat oder heute kosten würde. Dann wird je nach Zustand des Gebäudes ein Altersabzug gemacht. 


In einem zweiten Schritt wird der Wert des Landes, welches zum Haus gehört, ermittelt. Schliesslich werden Gebäudewert und Landwert zusammengezählt. 


Die Realwertmethode führt oft zu falschen Resultaten, weil Land und Gebäude eine unzetrennliche Einheit bilden. Sehr oft nutzen bestehende Häuser eine Landparzelle nicht optimal aus. Oft kann die Nutzung aber weder mit einem Anbau noch mit einem zweiten Haus auf der Parzelle verbessert werden. In all diesen Fällen ergibt das Zusammenzählen des Land- und des Gebäudewertes nicht den Verkehrswert. Denn niemand ist bereit für nicht optimal genutzes Land den vollen Preis zu bezahlen.


Ertragswertmethode

Diese Methode zur Liegenschaftsschätzung geht vom tatsächlichen Nutzen der zu schätzenden Immobilie aus. Dabei wird zuerst der Nutzwert ermittelt. Er hängt vom Standort, von der Qualität des Ausbaus und von der Grösse der Nutzfläche ab. Die Nutzfläche ist bei Wohnhäusern die Wohnfläche. Der Nutzwert wird normalerweise als Mietwert ausgewiesen, weil es dafür in einer Gemeinde oder in einem Quartier die statistisch gesehen verlässlichsten Werte gibt. Ist in einem Quartier oder einer Ortschaft die Wohnqualität hoch, sind auch die Mieten hoch. 


In einem zweiten Schritt wir der Nutz- respektive der Mietwert mit einem Faktor, dem sogenannten Kapitalisierungsatz, multipliziert. Der Kapitalisierungssatz wird wiederum aufgrund spezifischer Eigenschaften der zu schätzenden Liegenschaft ermittelt. Das Resultat dieser Multiplikation ist der sogenannte Ertragswert. Er entspricht dem Verkehrswert ohne Berücksichtigung des Altersabzuges.


In einem dritten Schritt wird bei der Ertragswertmethode der Altersabzug ermittelt. Er entspricht vereinfacht gesagt dem Geld, welches notwendig wäre, um die Liegenschaft vollständig zu sanieren.


Bei der Ertragswertmethode wird der Verkehrswert letztlich durch Vergleich mit anderen Liegenschaften im selben Quartier (Mietwerte) unter Berücksichtigung der Unterschiede geschätzt. 


Hedonische Schätzung

Bei dieser Methode wird ein Computerprogramm mit Tausenden Daten zu Immobilienverkäufen gefüttert. Das Programm weiss deshalb im Idealfall, in welcher Gemeinde Häuser zu welchen Preisen verkauft werden. Es kennt auch die Grösse und den Zustand der Liegenschaften. 


Gibt man bei dem Programm die Grösse, den Standort das Alter und den Zustand eines neu zu schätzenden Hauses ein, berechnet es durch Vergleiche mit den gespeicherten Immobiliendaten den Verkehrswert. 


Der Nachteil dieser Methode ist, dass die Schätzungen oft nur auf rudimentären Angaben beruhen und spezifische Umstände nicht berücksichtigen. Zudem besteht die grosse Gefahr, dass Laien die geforderten Parameter, zum Beispiel die Wohnfläche oder die Lageparameter falsch angeben. Das kann das Resultat beträchtlich verzerren.

 

Mischwert- oder Praktikermethode

Bei dieser Art der Immobilienschätzung werden die Ertragswert- und die Realwertmethode kombiniert. Das heisst, es wird sowohl der Realwert wie auch der Ertragswert ermittelt. Danach wird ein gewichteter Mittelwert der beiden Resultate berechnet. 


Diese Methode wird heute von einigen Schätzern noch angewandt. Sie ist aber aus verschiedenen Gründen umstritten. Kritiker sagen, wenn die Realwertmethode zu falschen Ergebnissen führt, müssen zwingend auch jene Methoden, die ganz oder teilweise auf dem Realwert basieren, zu falschen Resultaten führen.